橋本行政書士事務所
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マンション管理用語解説














■「管理費」
 管理費とは、通常の管理に要する費用に充当されるものをいいます(標準管理規約第27条)。標準管理規約では、この管理費の具体的な使途を次のように列挙しています。
一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する
費用
十一 管理組合の運営に要する費用
十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用


■「共用部分」と「専有部分」
1 共用部分と専有部分の区別
 区分所有法によれば、「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいい、「専有部分」と言えるためには、@構造上の独立性とA利用上の独立性が必要です。通常、各住戸にあたる部分が専有部分となります。一方、「共用部分」とは、@専有部分以外の建物の部分、A専有部分に属しない建物の附属物、B法4条2項の規定により共用部分とされた附属の建物をいいます(法2条4項)。この共用部分には、法律上当然に共用部分となるもの(これを「法定共用部分」といいます)と専有部分の要件を満たしつつ区分所有者の定める規約により共用部分となるもの(これを「規約共用部分」といいます)の2種類があります。規約共用部分は登記をしないと第三者に共用部分であることを対抗することができないのに対し(法4条2項)、法定共用部分は客観的な性質から共用部分であることがわかるため、登記をしなくても第三者に対抗することができます。
2 共用部分の具体例
一般的にいえば、@廊下、階段室、エレベーター室は法定共用部分です。A集会室、管
理員室、物置、倉庫、車庫などは規約で共用部分とできます。Bガス・水道の配管、冷暖房設備、消防設備、昇降機などの建物の附属物のうち、専有部分に属すると認められるもの以外は、法定共用部分です。
3 以上のように、共用部分と専有部分との区別は明確であるように見えますが、実際には裁判上争われた例も多く、細かい点までみるとなかなか難しいものがあります。
(1)柱、壁、床、天井など専有部分相互間の境界について
 共用部分と専有部分との区別についていくつかの考え方がありますが、建物の維持管理の面や区分所有者の意識及び保険実務の考え方などからは、「上塗り説」という考え方が妥当とされています。すなわち、境界部分の骨格をなす中央の部分(躯体部分)は共用部分だが、その上塗りの部分(壁紙部分)は専有部分であるという考え方です。標準管理規約はこの立場を採用しています(同規約7条2項1号)。
(2)建物全体を維持するために必要な支柱、耐力壁、屋根、外壁等について
これらについては、それがたとえ専有部分内にある場合でも、法律上当然に共用部分となるとされています。この点、屋上を共用部分とした判例があります(大阪高判昭52.9.12)。
(3)管理員室について
その形態が管理員の居宅として使用されるかなどによって、法定共用部分なのか規約共用部分なのかに分かれます。
(4)ピロティについて
通常完成された建物の空間として、広場・集会所・ホール・緊急時の非難通路としての用途を有しているため、法定共用部分とされます。
(5)ベランダ・バルコニーについて
これらは、場合によっては居室部分に附属して一体をなすものとして専有部分であるとされることもありますが(広島地判昭54.3.23)、一般的には法定共用部分であって、各区分所有者が専用使用権を有するものとされています(最判昭50.4.10)。ベランダ・バルコニーの多くは、それが上階のベランダ・バルコニーの床となっていることや非常時の避難路の役割を有していることなどからです。
(6)玄関扉、窓枠、窓ガラス
 玄関扉は、錠及び内部塗装部分は専有部分ですが、それ以外は共用部分です。また、窓枠、窓ガラスは、専有部分ではなく共用部分とされています(標準管理規約第7条第項2号・3号)。雨戸又は網戸も同様に共用部分です。










■「収支決算書」
 「収支決算書」(収支報告書)とは、会計年度内の収支の状況がどうであったかを示すもので、予算に対する決算として作成されるものであり、当会計年度内に発生したすべての収入と支出を記載し、当会計年度の収支差額と次期繰越収支差額を示します。この収支報告書は貸借対照表と併せて作成され、管理規約において会計区分に関して別段の定めがある場合を除き、管理費会計及び修繕積立金会計に区分して作成する必要があります。なぜなら、修繕積立金は将来の大規模修繕のための資金として計画的に積み立てられるものであり、これを日常の管理のための経費に充当してしまうと、大規模修繕の際に多額の不足金が生じてしまうおそれがあるからです。なお、「機械式駐車場等で維持管理に多額の費用を要する施設を有する場合」には、さらにその費用については、管理費会計及び修繕積立金会計と区分することが望ましいとえます。

■「修繕積立金」
 修繕積立金とは、管理費とは別に大規模修繕に要する費用に充当するために積み立てられるものをいいます(標準管理規約第28条)。修繕積立金は、管理費とは別に徴収し、管理費とは区分して経理することが必要です(同条第1項・4項)。
 標準管理規約では、この修繕積立金の性質から、次に掲げる経費に充当する場合に限って取り崩すことができるとされています(同条第1項)。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のた
めに特別に必要となる管理
 なお、修繕工事に際し、積み立てていた金額では工事費用を賄いきれない場合に、金融機関から借り入れをしたときには、その償還に修繕積立金を充てることができます(同条第3項)。

■「修繕積立金の総額」
 当然のことながら、大規模修繕には多額の費用がかかります。計画期間に見込まれる収入累計額は、見込まれる支出累計額を下回らないことが必要です。この場合の収入累計額とは、修繕積立金、専用庭や駐車場等の使用料からの繰入金等をいいますが、大規模修繕工事の予定年度において修繕積立金等累計額が推定修繕工事等の累計額を下回るときは、@修繕積立金の増額、A一時金の負担、B金融機関等からの借り入れ等の対応が必要となります。さらに、原状維持にとどまらず、推定工事項目に建物や設備の性能・機能の向上(グレードアップ)を行う改修工事をする場合は、これに要する費用も含めた収支計画としなければなりませんし、また、災害や不測の事故等が生じたときは、臨時の対応も必要となります。
 いずれにしても、中心となるのは修繕積立金累計額であり、各マンションで修繕積立金の設定を適切に行っているかがポイントなります。なお、独立行政法人住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」(マンション修繕債券積立制度)の「共用部分リフォーム融資」では、利用できる管理組合の要件を定めています(例えば、築17年以上のマンションで、平均専有部分面積55u以上の場合は、一戸あたりの修繕積立金月額は10,000円以上必要など)。確認してみてください。

■重要事項説明(マンションを売買する場合における宅地建物取引業法における重要事項説明)
1 重要事項説明の意義
 マンションも当然不動産の一種ですから、この不動産取引において、宅地建物取引業者は、売買等の契約が成立するまでの間に必ず取引の相手方(買主等)に対して、取引主任者をして取引しようとする物件や取引条件に関する一定の重要な事項について、書面を交付して説明しなければならないとされています(宅建業法第35条)。
 不動産は価値が高く、その損害も極めて高額となることから、専門的知識を有する取引主任者をして、取引の相手方に重要な事項を説明させることにより、取引の相手方が取引内容を十分理解した上で契約を締結できるようにするためです。これにより不動産に関する紛争を未然に防止しようとしているのです。重要事項の説明は、取引の相手方が売買等の意思決定をする上で重要な判断材料を提供するという役割をもっています。
2 説明事項
 宅建業者は一定の事項について取引主任者をして説明しなければなりません。説明事項は、契約形態及び宅地又は建物により異なり多義にわたるため(宅建業法第35条)、ここではマンションの売買に特有の重要事項に絞ってお話しします。
宅建業法第35条第1項第6号では、取引の対象となっている建物がマンション等の区分所有建物である場合には、一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で国土交通省令で定めるものとされています(6号)。内容は以下のとおりです。
(1) 一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容
敷地に関しては、原則として、総面積として、実測面積、登記記録上の面積、建築確認の対象とされた面積が、権利の種類としては、所有権、地上権、貸借権等の区別が、権利の内容としては、所有権の場合は対象面積を、地上権、貸借権等の場合は対象面積、存続期間、区分所有者の負担する地代・賃料等の額が内容となります。
(2) 共用部分に関する規約の定め
 ここでは、規約共用部分に関する規約の定めの他、法定共用部分であっても規約で確認的に共用部分とする旨の定めがあるときはそれも含まれます。
(3) 専有部分の用途その他利用制限に関する規約の定め(案も含む)
 この場合の制限としては、例えば、居住用に限り事業用としての利用を禁止したり、フローリング工事、ペット飼育、ピアノ使用等の禁止や制限に関する規約の定めがあります。この専有部分の利用制限が規約の細則等において定められている場合は、その名称の如何に関わらず、規約の一部と認められるものは説明が必要となります。
(4) 専用使用権に関する規約等の定め
 専用使用権の対象となるものとしては、駐車場、専用庭、バルコニーなどがあります。特に駐車場については紛争も多いため、その内容としては、専用使用をなしうる者の範囲、専用使用料の有無、使用料を徴収する場合の帰属先等があります。専用庭などもほぼ同様です。
(5) 建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他当該建物の所有者が負担すべき費用を特定の者に減免する旨の規約の定め
 新築分譲の場合に見られることが多く、購入者にとっては不利な金銭的負担が定められているため、当該規約の内容を説明しなければなりません。
(6) 建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定め及び既に積み立てられている額
 いわゆる大規模修繕積立金や計画修繕積立金に関するものです。一般の管理費(通常の維持修繕に充てるもの)はここには含まれません。分譲マンションの場合は、修繕積立金の滞納金がある場合は、新たに所有者となった者がその滞納額を負担しなければなりません。したがって、積立額とともに滞納額がある場合はそれも含めて説明する必要があります。
(7) 区分所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額
 通常の管理費用とは、共用部分に係る共益費用等に充当するため区分所有者が月々負担する経常的経費をいいます。この管理費用の滞納額についても新所有者が負担することになるため、滞納があるときは、その額を説明しなければなりません。
(8) 管理の委託先
 管理業者などの管理を委託している場合は、その委託先の氏名及び住所(法人の場合は、その商号又は名称及び主たる事務所所在地)を説明しなければなりません。
3 その他の説明事項
 以上は、マンションに特有の説明事項ですが、その他に以下のような他の契約形態との共通の説明事項もあります。
(1) 取引の対象となっている宅地又は建物の上に存する、登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあっては、その名称)(1号)
(2) 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概略(2号)
(3) 当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項(3号)
(4) 飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備状況(これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項)(4号)
(5) 取引の対象となっている宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令で定める事項(5号)
(6) 代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的(7号)
(7) 契約の解除に関する事項(8号)
(8) 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項(9号)
(9) 宅建業法第41条第1項に規定する手付金等を受領しようとする場合における同条又は宅建業法第41条の2の規定による措置の概要(10号)
(10) 支払金又は預り金を受領しようとする場合における保全措置の概要(11号)
(11)代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置(12号)
(12) 取引の対象となっている宅地又は建物の瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約の締結等の措置の概要(13号)
(13) その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項(14号)
※ 以上は、「宅地建物取引の知識 平成22年度版」不動産取引研究会編著・住宅新報社・732頁以下を参考にしました。








■「大規模修繕」
 「大規模修繕」とは、長期修繕計画を踏まえて計画的に実施する計画修繕のうち、建物の全体又は複数の部位について行う大規模な修繕をいいいます。一般的には、原状又は実用上支障のない状態まで回復させるための修繕が主となりますが、場合によっては経年劣化等に伴い必要に応じて性能や機能を向上させる(グレードアップ)要素、すなわち「改良」を含めた改修工事も行われることもあります。修繕の目的としては、@事故防止、A不具合の解消及び予防、B美観・快適性の向上、C居住性・機能性の向上、D資産価値の向上などの点が挙げられます。
 計画・修繕工事の設計図書や関係書類点検や調査・診断の報告書等は、今後の修繕工事や長期修繕計画の見直しの貴重な資料となることから、竣工時の設計図書等と併せて修繕等の履歴情報を整理し、保管しておくことが必要です。これは管理組合の業務の一つとなっています(標準管理規約第32条第六号、同条関係コメントE)。この点に関し、個々のマンションの建物概要、管理情報、修繕履歴等の情報を(財)マンション管理センターのコンピューターに登録し、その登録情報をインターネットを通じて随時閲覧できるシステムとして「マンションみらいネット」(マンション履歴システム)というものがあります。このようなシステムを利用することもよいでしょう。


■「駐車場利用料」
 駐車場利用料とは、駐車場使用の対価として徴収する利用料のことをいいます。標準管理規約第29条では、「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。」として、「駐車場使用料」を「使用料」の一つとして規定しています。他の使用料としては、専用庭の専用使用料や賃貸広告塔、看板等の収益金、売店及び自動販売機の設置許可料などがあります。
 この「使用料」の使途については、管理費に充当する場合もありますが、将来の大規模修繕に備え、修繕積立金を拡充する必要から、駐車場などそこから使用料を得ている敷地及び共用部分等の維持及び管理をしていく上で必要となる費用に充てる以外は、修繕積立金として積み立てることとするのが標準管理規約の立場です。
 なお、機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用がかかるため、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することが認められています(標準管理規約コメント第29条関係)。


















■「排水管の維持・管理」
1 排水設備の種別
  排水設備は、大きく分けて、屋内雑排水管と屋外雑排水、汚水、雨水管があります。
2 排水設備の維持・管理 
(1)屋内排水管の維持・管理
 区分所有法によれば、屋内排水管のうちいわゆる縦管は共用部分ですが、専有部分にある排水横枝管は共用部分ではありません。したがって、排水横枝管については、本来は管理の対象からは外れますが、多くのマンションでは排水管系統を共用部分とみなして、管理組合で定期的に清掃(排水管洗浄等)を行っています。これは、実際上、区分所有者個々人が清掃ずることは困難であり、また共用部分と連結していることが多いため、専有部分なのか共用部分なのか区別するのが困難であるという事情によるものです。この全棟一斉に行う定期的な排水管洗浄は、1年あるいは2年に一度のペースで行うのが一般的です。
(2)屋外雑排水、汚水、雨水管
 定期的に桝の蓋を開け、ゴミ、堆積物の点検を行います。さらに、排水管の機械洗浄を3から5年に一度は行うようにしましょう。
(3)配管の老朽化
 配管の腐食による穴あき漏水は、配管の材質、工法、設置場所、水質等により異なります。金属系の排水管では、台所流しの横引排水管が劣化しやすいといわれます。他方、屋外の埋設管では、金属系の排水管では内部腐食より外部腐食の方が深刻な問題を生じます。プラスティック管では、腐食の問題よりも強度低下、変形、継ぎ手部分の緩み等による漏水が生じやすくなります。
(4)排水設備の修繕周期
 国交省「長期修繕計画ガイドラインコメント」によれば、排水設備のうち、排水管については、更正は15年、取替は30年であり、排水ポンプについては、補修8年、取替16年とされています。








■「防犯対策の留意点」
1 「マンションの防犯」の意義
 標準管理規約第32条第十二号では、管理組合の業務の一つとして「風紀、秩序及び安全の維持に関する業務」を規定しています。近年のピッキング等による住居侵入、不審者の侵入等の増加により、防犯対策は益々重要性を増しています。すなわち安心して暮らせるマンション作りにとって防犯対策は欠かせないものとなっています。建物への防犯カメラの設置などハード面とともに管理組合活動というソフト面の両面からの対策が必要です。
2 標準的な防犯対策
 国土交通省平成17年12月発表の「マンション管理標準指針」によれば、標準的な対応として、以下の2点を挙げています。
@ 最寄の交番、警察署の連絡先等の周知
A 日頃から居住者同士の挨拶が自然に行われるような取り組みの実施
@は、不審者を発見したときの通報等を迅速に行い犯罪を未然に防止するため、また、犯罪発生時に早急に解決を図るためにとるべき方法です。Aは、コミュニティ形成活動の一環ですが、犯罪者心理としては近隣住民に見られたり声をかけられたりすることがもっともいやなことなので、犯罪抑止にとって有効な方法です。これらは、比較的容易に行えるものなので、各マンションでも直ちに実施するようにしましょう。
3 望ましい防犯対策
 前述の標準管理指針では、さらに望ましい対応として、以下の2点を挙げています。
@ 防犯マニュアル等防犯に関する情報の収集・提供
A 定期的な防犯パトロールの実施
 @は、例えば、長期外出時に不在であることを犯罪者に知られないようにするため、新聞・郵便を止めること、隣家に声をかけることなど、住民個人としてとり得る対策を内容とする「防犯マニュアル」の作成など「防犯に関する情報の収集・提供」を行うということです。この「防犯に関する情報」については、管理組合自らが作成するだけでなく、警察署作成のものがあれば、それを積極的に活用することも含まれます。Aの防犯パトロールについては、マンション単独でなく、近隣自治会等の取り組みに参加する形でもよいでしょう。
4 マンションのハード面での防犯対策
マンション共用部での対策として、以下主要なものを紹介します。
@ 共用出入口では、例えば共用玄関は道路等からの見通しが確保されたものであること、共用玄関扉は内外を見通せる構造が望ましいこと、オートロックシステムを導入することなどが望ましい対応です。
A エレベーターでは、かご内には防犯カメラを設置すること、非常時での押しボタン・インターホン等の装置を設置すること、かご及び昇降路の出入口の扉は、エレベーターホールからかご内を見通せる構造の窓が設置されたものであること、などが必要です。
その他、管理員室、エレベーターホール、共用廊下、共用階段での防犯対策が必要とされますが、この点は、詳しくは国土交通省が作成した「共同住宅に係る防犯上の留意事項」(平成13年3月23日付)及び「防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針」(同日付)を参照してください。


■「マンション管理士」
 マンション管理士とは、マンション管理士試験に合格し、「法第30条1項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務(他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。)とする者」をいいます(法第2条5号)(この場合の「法」とは、マンション管理適正化法をいいます)。すなわち、マンション管理士は、その専門的知識をもって、管理組合区分所有者間における円滑な合意形成、建物の維持又は修繕等について、管理者等又はマンションの区分所有者等からの相談に応じ、様々な支援業務(一定の制限業務を除く。)を行う者をいいます。
 マンション管理を適正に行うためには、管理組合の運営、建物等の維持又は修繕等に関する専門知識が必要ですが、区分所有者等はこの専門知識を十分に持ち合わせているとはいえないことから、適正なアドバイス等を行うことができる専門家が必要であるとして、マンション管理適正化法によって、国家資格として新たに創設されたのです。
 マンション管理適正化法により創設されたものとしては、別に管理業務主任者がありますが、管理業務主任者がマンション管理業者に属するのに対し、マンション管理士は、管理業者とは別に管理組合の立場から業務を行うという点で、その役割において両者は全く異なるものです。





























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